BGH-Urteil schützt Mieter vor überteuerten Modernisierungen

Grundsätzlich verpflichtet das Gesetz den Vermieter, die Wohnung in Schuss zu halten.

Dabei zählen zur Instandhaltung alle Arbeiten, die notwendig sind, damit die Wohnung oder das Haus in einem ordentlichen und vertragsgemäßen Zustand erhalten bleibt. Der Vermieter ist dazu verpflichtet und muss diese Maßnahmen aus der eigenen Tasche finanzieren.

Im Gegensatz zur „Erhaltung“ geht es bei einer „Modernisierung“ um handfeste Veränderungen, die die Wohnung oder Wohnsituation verbessern sollen. Der Vermieter darf selbst entscheiden, ob er modernisieren möchte oder nicht. Die Kosten darf er bis zu einer bestimmten Grenze auf die Miete aufschlagen. Deshalb folgt auf eine Modernisierung häufig eine Erhöhung der Miete.

Doch welche Kosten dienen der Modernisierung und dürfen daher auf den Mieter abgewälzt werden? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun die Rechte von Mietern gestärkt.

In dem Fall vor dem BGH hatte eine Frau aus Düsseldorf ihren Vermieter verklagt, die für ihre Wohnung bisher gut 300 Euro zahlte. Der Vermieter brachte das Haus auf Vordermann und erhöhte binnen eines Jahres in zwei Mieterhöhungsschreiben die Miete um rund 190 € und dann kurze Zeit später um weitere 241 €.

Die Karlsruher Richter haben geurteilt, dass vor einer Mieterhöhung der Anteil herausgerechnet werden muss, der der Instandhaltung dient. Sobald Vermieter also noch funktionstüchtige, aber schon in die Jahre gekommene Bauteile und Einrichtungen erneuern, dürfen sie dem Mieter nicht die vollen Kosten auferlegen. Sonst würde dem Vermieter die Möglichkeit eröffnet, ohnehin in naher Zukunft anfallende Kosten durch „Vornahme der Modernisierung kurz vor „Fälligkeit“ der Erhaltungsmaßnahmen auf den Mieter abzuwälzen“. Unerheblich für den BGH war auch, dass die Gegenstände eigentlich noch in Schuss waren und der Instandsetzungsbedarf demnach noch nicht „fällig“ war.

Das mieterfreundliche Urteil ist zu begrüßen. Nach einer Modernisierung steigen die Mieten oft erheblich. Durch das Urteil ergeben sich nun aber für Mieter neue Verteidigungsmöglichkeiten. Denn bislang wurde ein Instandhaltungsanteil regelmäßig nicht abgezogen, solange die ersetzten Bauteile noch funktionsfähig waren.


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