BVerfG: Mietpreisbremse weiterhin mit dem Grundgesetz vereinbar

Schild "Mietpreispremse" vor Papierhaus
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Die Anspannung auf dem Frankfurter oder Berliner Wohnungsmarkt ist ein akutes Problem. Ein Fall aus Berlin zeigt nun, dass die umstrittene Mietpreisbremse für besonders begehrte Wohngegenden verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden ist.

Wie das Bundesverfassungsgericht in dem Urteil beschloss, verstößt die Mietpreisbremse weder gegen die Vertragsfreiheit noch gegen das Grundrecht der Eigentumsgarantie oder gegen den allgemeinen Gleichheitssatz, der den Staat zur Gleichbehandlung aller Menschen verpflichtet. Zwar greife der Staat mit der Mietpreisbremse in das in Art. 14 GG geschützte Eigentum der Vermieter ein. Dieser Eingriff sei aber vor dem Hintergrund der damit verfolgten sozialpolitischen Ziele gerechtfertigt. In der Begründung der Karlsruher Richter heißt es: „Es liegt im öffentlichen Interesse, der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Stadtteilen entgegenzuwirken. Die Regulierung der Miethöhe ist auch im verfassungsrechtlichen Sinne geeignet, dieses Ziel zu erreichen.“

Damit wies das Bundesverfassungsgericht die Verfassungsbeschwerde einer Vermieterin aus Berlin zurück. Die Vermieterin hatte geklagt, weil sie die Miete zu hoch angesetzt hatte und ihrer Mieterin Geld zurückzahlen sollte.

Neben der Vermieterin hatte ebenfalls das Landgericht Berlin verfassungsrechtliche Zweifel am Gesetz geäußert. Diese Beschwerde wurde jedoch als unzulässig verworfen, weil sie nicht ausreichend begründet gewesen sei.

Was regelt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse soll verhindern, dass in beliebten Wohngegenden die Mieten durch die Decke gehen. In bestimmten „Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt“ dürfen sie deshalb bei neuen Verträgen um maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. So sollten bezahlbare Mieten in Großstädten garantiert werden – doch geholfen hat es bisher nicht: In 2017 gab es im Bundesschnitt eine Erhöhung von 4,3 Prozent.

Deshalb sollte nachgebessert werden: Am 01. Januar 2019 ist ein neues Gesetz in Kraft getreten, um Mieter noch besser vor extremen Mieterhöhungen zu schützen. Die Änderungen im Überblick:

Transparenz: Wenn ein Vermieter mehr als die ortsübliche Miete plus 10 Prozent verlangt, muss er dies dem Mieter vor Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Er muss entweder erklären, was modernisiert wurde oder er muss belegen, dass schon der Vormieter eine vergleichbare Miete gezahlt hat. Wenn der Vermieter das unterlässt, muss die hohe Miete nicht gezahlt werden.

Modernisierungskosten: Früher durften in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt Vermieter elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen, nun sind es nur noch 8 Prozent.

Kappungsgrenze: Die Miete darf deutschlandweit nach einer Modernisierung innerhalb von sechs Jahren um höchstens drei Euro pro Quadratmeter steigen. Aber es gibt noch eine Sonderregelung für vergleichbar günstige Mieten: Bei Nettokaltmieten von weniger als sieben Euro pro Quadratmeter darf die Monatsmiete um maximal zwei Euro im Jahr steigen.

Wenn Du das Gefühl hast, dass deine Miete zu hoch ist, kannst du seit dem 01. Januar 2019 zudem leichter widersprechen: Dazu reicht nun eine kurze Formulierung, in der Du Dich auf die unzulässig hohen Mietforderungen berufst. Bislang musste die Rüge des Mieters genau beschreiben, weshalb die Miete überhöht ist. Wurde die Mietminderung mit dem Mietspiegel begründet, musste dargelegt werden, in welches Mietspiegelfeld die Wohnung einzuordnen ist. Auch musste der ausgefüllte Mietspiegel der Rüge beigefügt werden. Die Beweislast wurde bei schriftlichen Rügen nun umgekehrt, das bedeutet, dass Dein Vermieter jetzt beweisen muss, warum keine Überschreitung vorliegt.

Kritik an mangelnder Wirksamkeit der Mietpreisbremse
Die FDP lehnte das neue Gesetz ab: Der Fraktionsgeschäftsführer Marco Buschmann sieht als Hauptproblem, dass zu wenige Wohnungen bestehen. Die Mietpreisbremse würde die Situation eher noch verschärfen. Wichtiger sei, dass in Ballungsräumen mehr Bauland ausgeschrieben werde, und auch außerhalb von Ballungsräumen müsse die Infrastruktur verbessert werden, „damit mehr Menschen wieder im Grünen leben wollen“.

Auch nach der Abgeordneten Caren Lay (DIE LINKE) sei die Nachbesserung der Mietpreisbremse „Etikettenschwindel“. So gelte die Mietpreisbremse nur, „wenn die Leute tatsächlich umziehen“ und bei den Bestandsmieten werde nichts unternommen. Die Modernisierungsumlage müsse komplett abgeschafft werden, denn sie sei das „Verdrängungsinstrument Nummer eins“. Auch sei die Anwendung zu begrenzt: räumlich auf nur die Hälfte der Bundesländer und zeitlich auf 5 Jahre.

Mieter sollen die zu viel bezahlte Miete in Zukunft 2,5 Jahre rückwirkend zurückverlangen dürfen.

Trotz aller Kritik hatte die Große Koalition nur einige Tage vor der Urteilsverkündung beschlossen, die Mietpreisbremse bis 2025 zu verlängern. Außerdem wurde eine strengere Rückerstattungspflicht für zu viel verlangte Miete geregelt: In Zukunft sollen Mieter die zu viel gezahlte Miete für zweieinhalb Jahre rückwirkend zurückverlangen können. Bisher sind Vermieter, die gegen die Mietpreisbremse verstoßen, nur verpflichtet, die Miete ab dem Zeitpunkt zu mindern, an dem ihnen ihr Verstoß nachgewiesen worden ist.

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